栃木で注文住宅を建てる予算の算出方法や、ローンの借入可能額の算出方法など解説しています!
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栃木で注文住宅を建てる!その時の予算は?

栃木で注文住宅を建てる!その時の予算は?

注文住宅を建てるなんて夢のまた夢・・・と思っている人もいるかもしれませんが、住宅ローンを上手に利用すれば意外と実現可能だったりもします。ただし住宅ローンを組むというのは膨大な借金を背負うこと。せっかく家を建てても月々の返済のためにほとんど家に帰る間もなく働くことになった、身体を壊して入院してしまった、ということになれば意味がありません。そうならないためにはまず現実的な計画を立てることが必要です。

こちらのページでは、注文住宅にかかる予算の算出方法や、自分たちがかけられる金額の算出方法、ローン借入可能額の算出方法などをご紹介していますので、予算決めの参考になさってみてくださいね。

注文住宅にかかる総予算の内訳

1.土地代金

住宅を建てる土地の購入代金です。注文住宅にかかる総費用のうち、30%くらいを土地代に充てる人が多いようです。土地を購入する際にかかる印紙税(土地価格が1,000万円~5,000万円までの税額は1万円)、土地の売り主と買い主の間に不動産会社を仲介している場合には仲介手数料(土地価格の3.24%+6.48万円が上限)もこれに含まれます。

また、土地そのものの価格のほか、地盤の強度や建てる家の構法によっては5万円前後の「地盤調査費用」「地盤改良費用」がかかる可能性があります。地盤改良費用はどの深さまで改良するかにより金額が異なりますが、2m~8mくらいであれば、一坪あたり3~5万円ほどが相場と言われています。

2.設計料

設計料は、設計作業の対価として発生する料金を指します。設計料は、施工依頼先によって異なりますが、工事費の約2~5%前後を設計料として計上するのが一般的です。ただし、設計事務所の設計料は400~500万円前後上乗せされるようなところもありますので要注意です。

3.建築工事費

建築工事費は、工事費の内の75~80%を占める「本体工事費」と、残る15~20%を占める「別途工事費」に分けられます。

本体工事費は、基礎工事や断熱工事、内外装といった、建物そのものにかかる工事費用を指し、別途工事費は外に水道管やガス管などを引き込んだり、庭の石垣や植栽などを行う場合にかかる費用を指します。

いわゆる注文住宅の「本体価格」とは、「本体工事費」を指しています。例えば「本体価格3,000万円」と謳われる家が売られていたら、3,000÷0.75=4,000万円となり、実質的には広告価格よりも1,000万円高くなることが考えられますので注意が必要です。

4.諸費用

諸費用とは、土地・建物には含まれない、別途発生する諸雑費を指します。多くの住宅ローンにおいて、工事請負契約に含まれない費用は融資の対象外となるため、諸費用は自己資金で用意する必要があります。

注文住宅にかかる諸費用は以下の通りです。

登記手数料

土地や不動産の所有者を登記簿に記載し、所有権を得るための手数料です。約25万円~30万円程が相場と言われています。

住宅ローン保証料

住宅ローン返済に当たり、信用保証会社からの保証をつけるための手数料です。約60万円程が相場と言われています。

物件検査手数料

住宅が国の建築基準に違反していないかを調査するための検査費用です。新築戸建てであれば、2~3万円台が相場と言われています。

仲介手数料

仲介業者で土地を購入した場合に支払う手数料です。土地価格の3.24%+6.48万円が上限と定められています。

引っ越し費用

完成した家に引っ越すために、引っ越し業者などに支払う費用や、家具、家電の購入費などがあります。

5.税金

注文住宅にかかる税金は以下の通りです。

印紙税

売買契約書や工事請負契約書を作成するために必要な収入印紙です。契約金額にもよりますが、5千円~2万円の税額が一般的です。

登録免許税

不動産取得で登記をしたときにかかる税金です。「諸費用」で挙げた登記手数料とは別に、国に収める税金になります。固定資産税評価額×税率で割り出すことができます。

固定資産税

家を所有している人が毎年支払う地方税です。固定資産税評価額は、本人だけが取得できる「固定資産税評価証明書」を市税事務所などで取ってくれば確認することができます。

不動産取得税

不動産を取得したときに都道府県に支払う都道府県税です。不動産の価格×税率で割り出すことができます。

諸費用と税金とを合わせた金額が「建築工事費」の7%~10%になるのが一般的だと言われています。つまり、総予算が3,000万円の場合、家にかけられるお金は2,700~2,790万円、「本体価格」で言えば、2,160万円~2,371万円の家が建てられるということになります。

年収から住宅ローンの「借入可能額」をチェック

注文住宅にかけられる総予算の算出方法

では、実際に自分たちが用意できる予算を算出してみましょう。多くの場合、その資金源は「頭金」+「住宅ローン借入額」になりますが、実際に頭金として用意できる金額と月々に返済できる金額を算出するには、それぞれの金額を無理のない現実的な金額に設定する必要があります。

「頭金」の算出方法とは?

頭金の算出時に注意しなければならないのは、頭金=貯金全額ではないということです。頭金の支払い額が多ければ多いほど月々の返済額は少なくなり、その後の暮らしは楽になりますね。ただし、毎日生活していて突然の出費というのは必ず発生します。家族のだれかが事故にあった、病気になった、あるいはエアコンが壊れて買い替えなければならないといったことでも、貯金がゼロでは対応できません。こういったいざというときに備えるための「生活予備費」、そして子どもの教育資金や車の買い換え費用などの「将来に向けた貯蓄」は必ず手元に残しておきましょう。

また、家を建てるとなったら土地代や建築費といったローンでまかなえる費用のほかに、登記費用や印紙代、保険や税金などさまざまな諸経費がかかります。土地代+建築費の1割程度かかるこういった「購入諸経費」の支払いも想定しておかなければなりません。つまり、頭金として最初に支払うことができる金額は、「生活予備費」+「将来に向けた貯蓄」+「購入諸経費」を預金から引いた金額ということになります。

預金 - ( 生活予備費 + 将来に向けた貯蓄 + 購入諸経費 ) = 頭金

「借入可能額」の算出方法とは?

年収をもとに算出する

収入から支払い可能金額を想像するのはなかなか難しいですが、一般的に住宅ローンの年間返済額は年収の25%以下に設定するのが安心と言われています。例えば、年間返済額が年収に占める割合「返済負担率」を25%に設定し、住宅ローンの金利を1.5%、ボーナス時加算無し、35年で完済、と仮定した場合の年収に対する借入可能額の総額は以下のようになります。

税込年収 借入可能額
300万円 2,040万円
400万円 2,720万円
500万円 3,400万円
600万円 4,080万円
700万円 4,760万円
月の支払い可能額をもとに算出する

年収よりも、もっと身近な収支をもとに予算を考えたいという人におすすめなのが、毎月の返済予定額から借入可能額を算出するという方法です。住宅ローンの金利を1.5%、ボーナス時加算無し、35年で完済、と仮定した場合の毎月の返済予定額から、借入可能額を算出すると、以下のようになります。

月の返済額 借入可能額
7万円 2,286万円
8万円 2,612万円
9万円 2,939万円
10万円 3,266万円
11万円 3,592万円
支払い可能期間をもとに算出する

年収や月の収支から借り入れ可能総額を算出する方法についてご説明してきましたが、これは返済期間によっても大きく変わってきます。例えば、年収600万円の世帯が返済負担率25%の4,080万円を借り入れた場合、返済期間によって月の返済額はどのように変化するのでしょうか。以下にまとめてみました。

返済期間 月の返済額
35年間 12.4万円
33年間 13.0万円
30年間 14.0万円
28年間 14.8万円
25年間 16.3万円

ローン商品を取り扱う金融機関などでは、ファイナンシャルプランナーが無料でライフプランを設計し、どれくらいの借り入れが無理がないのかといったアドバイスをしてくれるようなサービスもあります。予算決めに悩んだら、そうしたサービスも積極的に活用してみましょう。

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